La législation monégasque concernant les baux commerciaux est régie par la Loi n° 490 du 24 novembre 1948, laquelle a été modifiée sur de nombreux points par la Loi n° 1287 du 15 juillet 2004, notamment en matière de modalités de paiement de l’indemnité d’éviction ou du droit de préemption du preneur en cas de vente des murs ainsi que du droit de préemption du bailleur en cas de cession du fonds.

Aux termes de l’article 1er de ladite loi pour bénéficier de la propriété commerciale il faut exploiter dans le local donné à bail un fonds de commerce depuis au moins trois ans consécutifs.

Cette loi est d’ordre public. Toute clause insérée dans un contrat qui contreviendrait à ses dispositions est nulle et non avenue.

En matière de détermination de l’existence ou non d’un bail commercial la Jurisprudence ne se considère pas tenue par la qualification ou la terminologie utilisée par les parties dans la convention qui les lie. Le juge du fond s’attache tout au contraire à rechercher la réalité de l’exploitation d’un fonds ou l’utilisation concrète réalisée dans le local loué pendant une période consécutive de 3 ans, pour déterminer le régime juridique applicable.

Le bail commercial se renouvelle à son terme. Le refus de renouvellement du contrat de bail est strictement réglementé par la Loi – articles 4 et suivants.

Indépendamment de l’application de la clause indiciaire qui peut être insérée dans le contrat, le prix du loyer peut être révisé s’il ne correspond plus à la valeur locative équitable du local loué selon les critères fixés à l’article 6.

Le prix du loyer peut être révisé soit à l’occasion du renouvellement du bail dans les conditions fixées aux articles 4 et suivants de la Loi, soit en cours de bail dans les conditions prévues à l’article 21 de la Loi à la condition qu’il se soit écoulé trois années au moins depuis la date de la précédente fixation du prix du loyer.

La Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a compétence exclusive pour la fixation du prix de la location.

Les possibilités de reprise d’un local commercial par le propriétaire sont strictement réglementées.

Or le cas très limité d’une reprise en vue d’une occupation personnelle sous certaines conditions, le bailleur qui veut s’opposer au renouvellement du bail, sauf le cas où il est en mesure d’invoquer des motifs graves et légitimes à l’encontre du locataire sortant, est tenu de verser à ce dernier dans les conditions prévues à l’article 9 de la loi une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé au locataire sortant par le défaut de renouvellement de son bail. Cette indemnité est le plus souvent fixée par voie d’expertise.

L’article 18, depuis la réforme de la Loi °1287, permet au locataire sous le coup d’un congé de demander au Président du Tribunal le versement par le bailleur d’une indemnité d’éviction provisionnelle dont le montant est fixé par ce magistrat. Le locataire qui saisit le Président dans les formes prévues à l’article 18 peut ainsi se maintenir dans les lieux loués après le terme du congé jusqu’au versement effectif de l’indemnité provisionnelle d’éviction.

Cette indemnité pouvant être très élevée, le bailleur peut à tout moment exercer son droit de repentir et les parties se retrouvent donc dans la situation qui existait avant le refus de renouvellement du bail.

Notre équipe est à même de vous conseiller à chaque étape depuis l’établissement d’un contrat de bail et pour résoudre toutes difficultés pouvant survenir pendant la durée du bail ainsi qu’à l’occasion de son renouvellement.